Eigentumswohnung
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Wiesbaden entscheidet nicht nur die Wohnung, sondern die Eigentümergemeinschaft mit. Wir sagen Ihnen kostenlos, welche Unterlagen Käufer verlangen und woran Verkäufe hier zuletzt gescheitert sind.
Sie verkaufen einen Anteil an einer Gemeinschaft. Für den Käufer und dessen Bank ist deshalb fast ebenso wichtig, wie die Eigentümergemeinschaft dasteht, wie der Zustand Ihrer eigenen vier Wände: Wie hoch ist das Hausgeld, wie voll ist die Rücklage, was wurde zuletzt beschlossen, gibt es Streit.
Genau daran scheitern Wohnungsverkäufe am häufigsten — nicht am Preis, sondern daran, dass drei Wochen nach der Einigung ein Protokoll auftaucht, in dem eine Dachsanierung beschlossen wurde. Dann wird neu verhandelt, und zwar aus einer schlechteren Position, weil Sie den Eindruck erweckt haben, etwas zurückgehalten zu haben.
Viele Verkäufer nennen Dinge als Ausstattung, die ihnen gar nicht allein gehören. Fenster, Wohnungseingangstür, Balkonbrüstung, Estrich und alle Leitungen, die mehrere Wohnungen versorgen, sind in aller Regel Gemeinschaftseigentum — auch wenn sie ausschließlich Ihre Wohnung betreffen und Sie sie selbst bezahlt haben.
Das ist keine Feinheit, sondern preisrelevant: Wer „neue Fenster“ als eigene Investition anpreist, verspricht etwas, worüber die Gemeinschaft entscheidet. Und umgekehrt können Sie eine anstehende Fenstersanierung nicht allein abwenden. Was zu Ihrer Wohnung gehört und was nicht, steht in der Teilungserklärung — der einzige Ort, an dem diese Frage verbindlich beantwortet wird.
Der Bestand konzentriert sich auf Mitte, Nordost, Südost, das Rheingauviertel und Biebrich. Für Sie heißt das: In diesen Lagen gibt es genug vergleichbare Abschlüsse für eine belastbare Einschätzung nach dem Vergleichswertverfahren. In den Vororten mit überwiegend Einfamilienhäusern ist die Datenlage dünner und die Spanne entsprechend weiter. Die Bodenrichtwerte aller Stadtteile stehen unter Immobilienpreise Wiesbaden.
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die aktuelle Hausgeldabrechnung, den Wirtschaftsplan, den Stand der Instandhaltungsrücklage und den Energieausweis. Banken fordern diese Unterlagen für die Finanzierung ohnehin an — fehlen sie, verzögert sich der Verkauf um Wochen, unabhängig davon, wie einig Sie sich mit dem Käufer sind.
Sie müssen sie offenlegen. Steht eine Fassaden- oder Dachsanierung an und ist sie beschlossen, ist das ein wertbildender Umstand, nach dem Käufer regelmäßig fragen. Wer eine beschlossene Sonderumlage verschweigt, riskiert Schadensersatzansprüche wegen arglistiger Täuschung. Offen genannt lässt sie sich dagegen einpreisen und ist verhandelbar.
Nur in einem bestimmten Fall: wenn die Wohnung nach der Vermietung erst in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und an einen Dritten verkauft werden soll (§ 577 BGB). War die Wohnung schon vor dem Einzug des Mieters aufgeteilt, besteht kein Vorkaufsrecht. Bei Unsicherheit lohnt der Blick in die Teilungserklärung: Ihr Datum entscheidet.
Sie spricht eine andere Zielgruppe an. Selbstnutzer scheiden weitgehend aus, weil sie nicht einziehen können — Eigenbedarfskündigungen sind langwierig und bei Erwerb einer vermieteten Wohnung zusätzlich durch Sperrfristen erschwert. Es bleiben Kapitalanleger, und für die zählt die Rendite. Der erzielbare Preis liegt deshalb meist unter dem einer leeren Wohnung, dafür ist der Käuferkreis planbarer.
Eine gut gefüllte Rücklage ist ein echtes Verkaufsargument, weil sie das Risiko einer Sonderumlage senkt. Sie geht mit dem Verkauf auf den Käufer über und kann nicht ausgezahlt werden. Nennen Sie den Stand aktiv im Gespräch — er wird sonst leicht übersehen, obwohl er bei größeren Anlagen fünfstellig sein kann.
Vier Angaben genügen. Wir melden uns telefonisch und ordnen Ihre Immobilie anhand des Bodenrichtwerts Ihres Stadtteils ein.
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