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Der Bodenrichtwert schwankt in Wiesbaden zwischen 459 € und 1.503 € je Quadratmeter. Wir ordnen Ihre Immobilie mit dem Wert Ihres Stadtteils ein statt mit einem Durchschnitt, der für niemanden gilt — kostenlos und ohne Verpflichtung.
Welches Verfahren passt, hängt an der Immobilie — nicht am Geschmack des Bewertenden. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei:
Der Standard bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern. Herangezogen werden tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Es ist das aussagekräftigste Verfahren, wenn es genug Vergleichsfälle gibt.
Für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser. Grundlage ist der nachhaltig erzielbare Mietertrag, abgezinst über die Restnutzungsdauer. Für einen Kapitalanleger zählt die Rendite, nicht der Grundriss.
Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ohne genug Vergleichsfälle. Gerechnet wird aus Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung.
In der Praxis wird häufig mehr als ein Verfahren gerechnet und das Ergebnis abgeglichen. Weichen die Werte stark voneinander ab, ist das kein Fehler, sondern ein Hinweis: Dann steckt in der Immobilie etwas, das der Markt anders bewertet als die Substanz.
Beim Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt zwischen Mainz-Amöneburg mit 459 € und Nordost mit 1.503 € je Quadratmeter der Faktor 3,3 — in derselben Stadt. Ein Durchschnittswert für „Wiesbaden“ ist deshalb für Ihre Entscheidung wertlos. Bei einem Grundstück von 400 m² macht dieser Unterschied allein beim Boden über 400.000 € aus.
Deshalb beginnt jede Einschätzung bei uns mit dem Wert Ihres Stadtteils und nicht mit einem Mittelwert. Alle 26 stehen in der Bodenrichtwertübersicht.
Sie nennt eine Spanne und begründet sie. Sie sagt Ihnen, was gegen Ihre Immobilie spricht — Lage an einer Hauptstraße, Baujahr in der Ölkrisenzeit, fehlende Stellplätze. Und sie unterscheidet zwischen dem, was Sie sich wünschen, und dem, was zahlbar ist.
Eine Bewertung, die ohne Besichtigung eine einzelne Zahl nennt und dabei über Ihrer Erwartung liegt, wirbt um den Auftrag. Das ist ein bekanntes Muster: hoch einsteigen, den Alleinauftrag bekommen, drei Monate später zur Preissenkung raten.
Unsere Einschätzung ist für Sie kostenlos. Ein förmliches Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet je nach Objekt und Umfang meist zwischen 1.500 und 3.500 €. Für einen normalen Verkauf brauchen Sie das nicht — es wird vor allem verlangt, wenn ein Gericht, das Finanzamt oder eine Erbengemeinschaft eine belastbare Zahl braucht.
Sie liefert eine Spanne, keine exakte Zahl. Wie eng die Spanne ausfällt, hängt davon ab, wie viele vergleichbare Abschlüsse es in Ihrem Stadtteil gibt. In Biebrich oder Dotzheim mit vielen ähnlichen Objekten ist sie enger als bei einem freistehenden Haus in Frauenstein, für das es kaum Vergleichsfälle gibt. Wer Ihnen ohne Besichtigung eine einzelne Zahl nennt, verkauft Ihnen Sicherheit, die es nicht gibt.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für den reinen Grund und Boden je Quadratmeter in einer Lage — ohne Gebäude. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der für Ihre konkrete Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, also inklusive Gebäude, Zustand und Ausstattung. Der Bodenrichtwert ist ein Baustein der Bewertung, nicht das Ergebnis.
Für eine erste Einschätzung genügen vier: Art der Immobilie, Stadtteil, ungefähre Wohnfläche und Baujahr. Genauer wird es mit Grundstücksgröße, Zustand, letzten Modernisierungen und — bei Wohnungen — der Höhe des Hausgelds und der Instandhaltungsrücklage.
Ja. Bei vermieteten Objekten steht allerdings nicht der Vergleichswert im Vordergrund, sondern der Ertragswert: Entscheidend ist, welche Miete nachhaltig erzielbar ist und wie sie sich zum Kaufpreis verhält. Nennen Sie uns deshalb die aktuellen Nettokaltmieten und ob die Mietverträge unbefristet laufen.
Vier Angaben genügen. Wir melden uns telefonisch und ordnen Ihre Immobilie anhand des Bodenrichtwerts Ihres Stadtteils ein.
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