Was Sie vorher wissen sollten
Ein Immobilienverkauf in Wiesbaden dauert vom ersten Gedanken bis zum Notartermin drei bis sechs Monate. Wir sagen Ihnen vorab kostenlos, was Ihre Immobilie hier realistisch bringt, und suchen Ihnen den Makler aus, der in Ihrem Stadtteil verkauft.
Ein Verkauf scheitert selten am Preis und fast immer an der Reihenfolge. Wer zuerst inseriert und danach die Unterlagen sucht, verliert Wochen genau dann, wenn das Interesse am größten ist.
Eine Immobilie, die drei Monate ohne Gebot inseriert ist, gilt am Markt als Ladenhüter. Jeder spätere Interessent sieht das Datum der Anzeige und verhandelt von diesem Eindruck aus nach unten. Der Erlös liegt am Ende meist unter dem, was ein realistischer Startpreis gebracht hätte — und der Verkauf dauert doppelt so lange.
Der Mechanismus dahinter ist einfach: Die meisten ernsthaften Interessenten sehen eine Anzeige in den ersten zwei bis drei Wochen. Ist der Preis dann zu hoch, sind sie weg und kommen nicht wieder, auch wenn Sie später senken.
Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland sind zum Stichtag 1. Januar 2026 in 18 von 26 Stadtteilen gefallen, in sechs unverändert geblieben und in zwei gestiegen. Für Sie als Verkäufer heißt das: Der Markt verzeiht überhöhte Preisvorstellungen derzeit weniger als noch vor drei Jahren. Wo Ihr Stadtteil steht, sehen Sie in der Übersicht der Bodenrichtwerte.
Von der Entscheidung bis zum Notartermin vergehen in der Regel drei bis sechs Monate. Davon entfallen zwei bis vier Wochen auf die Unterlagen, zwei bis drei Wochen auf Aufbereitung und Fotos, sechs bis zwölf Wochen auf Vermarktung und Besichtigungen und noch einmal vier bis sechs Wochen von der Einigung bis zum Notartermin, weil der Käufer seine Finanzierung bestätigen lassen muss.
Bei privaten Immobilien greift die Spekulationsfrist nach § 23 EStG: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Unabhängig davon ist der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben. Bei vermieteten Objekten innerhalb der Frist wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert.
Drei Posten. Die Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien an Verbraucher seit Dezember 2020 zu gleichen Teilen (§ 656c BGB) — in Hessen sind 5,95 % inklusive Mehrwertsteuer üblich, also rund 2,98 % für Sie. Dazu kommen der Energieausweis mit etwa 100 bis 500 € und gegebenenfalls die Löschung einer Grundschuld über rund 0,2 % der eingetragenen Summe. Notar und Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.
Meist nicht im großen Stil. Was sich rechnet, sind kleine Dinge mit großer Wirkung: streichen, Beleuchtung, entrümpeln, kaputte Kleinigkeiten reparieren. Eine neue Küche oder ein neues Bad holen Sie beim Verkaufspreis selten vollständig herein, weil Käufer ohnehin nach ihrem eigenen Geschmack umbauen. Größere Posten wie eine Dachsanierung senken den Preis eher, als dass sie ihn heben — sie werden im Kaufpreis abgezogen, aber Sie zahlen sie vorher voll.
Ja, der Mietvertrag geht auf den Käufer über — Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Mieter hat bei der Umwandlung in Wohnungseigentum allerdings ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Vermietete Wohnungen erzielen typischerweise weniger als leerstehende, sprechen dafür aber Kapitalanleger an, die eine sofort laufende Miete schätzen.
Vier Angaben genügen. Wir melden uns telefonisch und ordnen Ihre Immobilie anhand des Bodenrichtwerts Ihres Stadtteils ein.
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Unverbindlich und kostenfrei. Ihre Anfrage geht an einen Makler in Ihrer Region.