Grundstück, Substanz, Heizung
Beim Hausverkauf in Wiesbaden entscheidet das Grundstück oft mehr über den Preis als das Gebäude. Wir rechnen beides getrennt und sagen Ihnen kostenlos, welcher Teil Ihres Werts im Boden steckt und welcher in der Substanz.
Bei einer Eigentumswohnung entscheidet die Wohnung über den Preis. Bei einem Haus entscheidet oft der Boden — und zwar umso mehr, je älter das Gebäude ist. Ein Haus aus den Sechzigern auf 600 m² in Sonnenberg wird nicht nach dem Gebäude bewertet, sondern danach, was jemand mit dem Grundstück anfangen kann.
Deshalb beginnt die Einschätzung mit zwei getrennten Rechnungen: Bodenwert nach Bodenrichtwert und Fläche, Gebäudewert nach Baujahr, Zustand und Restnutzungsdauer. Erst die Summe ergibt eine Zahl, über die man reden kann.
Das ist der Punkt, an dem die meisten Hausverkäufe in Wiesbaden gerade Geld verlieren. Öl- und Gasheizkessel dürfen nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden. Für selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser gilt eine Ausnahme — aber nur, solange Sie Eigentümer sind. Verkaufen Sie, muss der Käufer innerhalb von zwei Jahren handeln.
Jeder informierte Käufer weiß das und kalkuliert es ein. Wenn Sie keine Zahl haben, setzt er seine eigene an, und die fällt zu Ihren Lasten aus. Ein Kostenvoranschlag eines Heizungsbauers für 0 € Aufwand kann Ihnen an dieser Stelle mehrere Tausend Euro Verhandlungsspielraum retten.
Als grobe Rechnung: Bodenrichtwert Ihres Stadtteils mal Grundstücksfläche. Bei 500 m² in Dotzheim mit 915 €/m² sind das rund 457.500 € allein für den Boden; dieselben 500 m² in Nordost mit 1.503 €/m² ergeben 751.500 €. Abweichungen ergeben sich aus Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit nach dem Bebauungsplan und Lasten im Grundbuch.
In der Regel nicht Sie, sondern der Käufer. Heizkessel für Öl oder Gas dürfen nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden (§ 72 GEG). Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, ist davon ausgenommen (§ 73 GEG). Diese Ausnahme ist aber an Sie gebunden: Mit dem Eigentümerwechsel endet sie, und der Käufer muss die Pflicht innerhalb von zwei Jahren erfüllen.
Der Käufer rechnet die Kosten ein. Eine neue Wärmepumpe kostet je nach Haus 25.000 bis 40.000 €, und genau diesen Betrag wird er von Ihrem Preis abziehen wollen — oft großzügig aufgerundet. Es lohnt sich deshalb, vor dem Verkauf ein Angebot eines Heizungsbauers einzuholen. Eine belastbare Zahl auf dem Tisch ist besser als die Schätzung des Käufers, die immer zu Ihren Lasten ausfällt.
Selten vollständig. Eine energetische Sanierung für 80.000 € hebt den Verkaufspreis typischerweise nicht um 80.000 €. Was sich rechnet, sind Maßnahmen mit kleinem Einsatz und großer Wirkung: streichen, Garten in Ordnung bringen, Keller entrümpeln, defekte Kleinigkeiten reparieren. Große Posten überlassen Sie besser dem Käufer und berücksichtigen sie im Preis.
Ihnen gehört das Gebäude, nicht der Boden. Verkauft wird das Erbbaurecht, und der Grundstückseigentümer hat dabei meist ein Zustimmungsrecht. Entscheidend für den Preis ist die Restlaufzeit: Unter 30 Jahren finanzieren viele Banken zurückhaltend, was den Kreis der Käufer deutlich verkleinert. Klären Sie das früh, es entscheidet über die gesamte Vermarktung.
Vier Angaben genügen. Wir melden uns telefonisch und ordnen Ihre Immobilie anhand des Bodenrichtwerts Ihres Stadtteils ein.
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