Wer in Wiesbaden ein Haus erbt, hat meist zwei Dinge gleichzeitig: eine Immobilie und eine Frist, von der er nichts weiß. Die wichtigsten Fristen, Freibeträge und Regeln für Erbengemeinschaften stehen auf dieser Seite.
Nach einem Erbfall steht im Grundbuch weiterhin der Verstorbene. Die Berichtigung ist Pflicht — und sie ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Danach wird die volle Gebühr fällig.
Zwei Jahre klingen nach viel. In der Praxis vergehen sie schnell: Nachlassgericht, Erbschein, Streit in der Familie, dann die Frage, wer sich kümmert. Wenn Sie nach dem Lesen dieser Seite eine Sache tun, dann diese — prüfen Sie, wann der Erbfall war.
Drei Geschwister erben ein Haus. Eines will verkaufen, eines einziehen, eines abwarten. Rechtlich gilt: Ohne Einigkeit passiert nichts. Die Immobilie gehört allen gemeinsam, nicht zu Bruchteilen, über die jeder frei verfügen könnte.
Will ein Miterbe die anderen auszahlen, entzündet sich der Streit fast immer an der Frage, was das Haus wert ist. Wer auszahlen soll, hält jede Zahl für zu hoch; wer ausgezahlt wird, für zu niedrig. Deshalb ist eine neutrale Bewertung hier kein Formalismus, sondern das Werkzeug, mit dem sich die Sache lösen lässt — und sie kostet weniger als ein Jahr Auseinandersetzung.
Dann lässt sich der Bodenwert direkt aus dem amtlichen Bodenrichtwert des Stadtteils herleiten. Die Spanne reicht von 459 € in Mainz-Amöneburg bis 1.503 € je Quadratmeter in Nordost — bei einem Grundstück von 500 m² über 500.000 € Unterschied allein beim Boden. Alle 26 Werte stehen unter Immobilienpreise Wiesbaden.
Nichts — wenn Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt stellen. Das ergibt sich aus Anmerkung 1 zu Nr. 14110 KV GNotKG. Danach wird die volle Gebühr fällig. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 € sind das rund 785 €, bei einer Million rund 1.735 €. Entscheidend ist allein der Eingang des Antrags beim Grundbuchamt, nicht der Abschluss des Verfahrens.
Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vor, genügt das dem Grundbuchamt in aller Regel. Nur bei gesetzlicher Erbfolge oder einem handschriftlichen Testament wird meist ein Erbschein verlangt — und der kostet, gestaffelt nach Nachlasswert.
Ja. Eine Erbengemeinschaft kann eine Immobilie nur gemeinsam verkaufen; jeder Miterbe muss zustimmen. Kommt keine Einigung zustande, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung — die erzielt allerdings regelmäßig deutlich weniger als ein freihändiger Verkauf und kostet zusätzlich Zeit und Nerven. Fast immer lohnt es sich, vorher eine neutrale Bewertung einzuholen, damit die Diskussion eine gemeinsame Zahlengrundlage hat.
Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € je Elternteil, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Enkel in der Regel 200.000 €. Erben Kinder von beiden Elternteilen, summiert sich der Freibetrag entsprechend. Für Geschwister, Nichten und Neffen liegt er bei 20.000 €. Maßgeblich ist der steuerliche Wert der Immobilie, nicht der Kaufpreis, den Sie später erzielen.
Als Erbe treten Sie in die Position des Erblassers ein: Für die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG zählt dessen Anschaffungsdatum, nicht der Erbfall. Hat der Verstorbene das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf für Sie steuerfrei — auch wenn Sie erst gestern geerbt haben. Das ist der Punkt, den die meisten falsch einschätzen.
Bei einer geerbten Immobilie fällt fast immer eine vollständige Haushaltsauflösung an, und sie ist meist aufwendiger als gedacht: Ein durchschnittlicher Haushalt mit Keller und Dachboden bringt 20 bis 30 Kubikmeter zusammen. Planen Sie dafür Zeit ein, bevor Sie einen Übergabetermin zusagen — besenrein zu übergeben dauert länger als der Verkauf selbst.
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