Hausverkauf: der Ablauf im Detail

Die Käufersuche kennt jeder. Was beim Hausverkauf in Wiesbaden danach passiert, überrascht die meisten Verkäufer: Zwischen Einigung und Schlüsselübergabe vergehen sechs bis zehn Wochen. Diese Seite erklärt, worauf Sie in welcher Reihenfolge warten.

Was passiert nach der Einigung mit dem Käufer?

Bis zur Einigung mit einem Käufer wissen die meisten Verkäufer, was passiert: inserieren, besichtigen, verhandeln. Danach beginnt eine Phase von sechs bis zehn Wochen, in der scheinbar nichts geschieht — und in der die meisten Rückfragen entstehen. Hier steht, was in dieser Zeit tatsächlich abläuft.

Wie läuft der Hausverkauf Schritt für Schritt ab?

Einigung und Finanzierungsnachweis. Bevor Sie den Notar beauftragen, lassen Sie sich die Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen. Ohne sie riskieren Sie Wochen mit einem Käufer, der nicht zahlen kann.
Notarentwurf. Der Notar erstellt den Vertrag und schickt ihn beiden Seiten. Ab Zugang läuft die Zweiwochenfrist.
Beurkundung. Der Notar liest den gesamten Vertrag vor — das dauert je nach Umfang 45 bis 90 Minuten. Fragen Sie an jeder Stelle nach, an der Sie etwas nicht verstehen; danach ist der Vertrag verbindlich.
Auflassungsvormerkung. Der Notar veranlasst die Eintragung. Das dauert je nach Grundbuchamt zwei bis sechs Wochen.
Fälligkeitsmitteilung. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist.
Zahlung und Übergabe. Nach Eingang des Geldes übergeben Sie Schlüssel und Unterlagen — mit Protokoll und Zählerständen.
Eigentumsumschreibung. Zum Schluss wird der Käufer als Eigentümer eingetragen. Damit ist das Geschäft abgeschlossen.

Was sollte ich bis zum Notartermin vorbereiten?

Kündigen Sie noch nichts, bevor das Geld da ist — weder Versicherungen noch Verträge für Strom und Wasser. Zwischen Beurkundung und Zahlung kann noch etwas dazwischenkommen, und ein ungedecktes Haus ist ein Risiko, das Sie nicht brauchen.

Sinnvoll ist dagegen: Löschungsunterlagen für alte Grundschulden bei Ihrer Bank anfordern (das dauert oft länger als gedacht), den Umzug planen und die Haushaltsauflösung terminieren, falls eine ansteht.

Was muss vor dem Verkaufsstart geklärt sein?

Der ganze Ablauf setzt einen realistischen Preis voraus. Was Ihre Immobilie in Ihrem Wiesbadener Stadtteil wert ist, leiten wir aus dem amtlichen Bodenrichtwert und der örtlichen Datenlage her — alle 26 Stadtteile im Vergleich. Wie der Verkauf davor abläuft, steht unter Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen

Wie lange dauert es vom Handschlag bis zum Geld?

Rechnen Sie mit sechs bis zehn Wochen. Zwei Wochen entfallen allein auf die gesetzliche Wartefrist für den Notarentwurf, drei bis sechs Wochen auf die Finanzierungszusage des Käufers und noch einmal zwei bis vier Wochen von der Beurkundung bis zur Kaufpreiszahlung, weil vorher die Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen muss.

Warum muss ich zwei Wochen auf den Notartermin warten?

Weil das Gesetz es vorschreibt. Bei Beteiligung eines Verbrauchers soll der Entwurf des Kaufvertrags zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Absatz 2a Beurkundungsgesetz). Die Frist schützt die Seite, die den Vertrag nicht aufgesetzt hat, und lässt sich nicht durch Vereinbarung abkürzen.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert. Sie verhindert, dass Sie dieselbe Immobilie zwischendurch an jemand anderen verkaufen oder neu belasten. Erst wenn sie eingetragen ist, wird der Kaufpreis fällig — das ist der Grund, warum zwischen Notartermin und Geldeingang mehrere Wochen liegen.

Wann bekomme ich den Kaufpreis?

Wenn der Notar die Fälligkeitsmitteilung verschickt hat. Voraussetzung ist üblicherweise: Auflassungsvormerkung eingetragen, Löschungsunterlagen für alte Grundschulden vorhanden, gegebenenfalls Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht. Erst danach zahlt der Käufer, meist binnen zwei Wochen.

Wann übergebe ich die Schlüssel?

Nach Zahlungseingang, nicht vorher — und das sollte so im Vertrag stehen. Machen Sie ein Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen und lassen Sie es von beiden Seiten unterschreiben. Das ist die einzige Absicherung gegen Streit über den Zustand und über Nebenkosten.

Wer zahlt Notar und Grunderwerbsteuer?

Beides der Käufer, das ist in Deutschland der Regelfall und steht so in fast jedem Vertrag. Sie tragen als Verkäufer die Kosten für die Löschung Ihrer eigenen Grundschulden — grob 0,2 % der eingetragenen Summe — und Ihren Anteil an der Maklerprovision.